Mettre en vente un logement mal isolé demeure possible, même lorsque l'étiquette énergétique est F ou G. Depuis la réforme du Diagnostic de performance énergétique (DPE), l'information fournie à l'acquéreur engage davantage le vendeur et pèse sur la négociation. Près de 5,2 millions de logements seraient encore considérés comme des passoires thermiques en France, soit environ 17 % du parc immobilier.
Le calendrier d'interdiction de location a aussi changé la perception de ces biens. Un investisseur calcule désormais le coût des travaux nécessaires avant de pouvoir louer. Pour un propriétaire occupant, le confort, les factures et la valeur future du logement entrent également dans l'équation.
La vente d'une passoire thermique reste autorisée, y compris pour une maison classée G. Le vendeur doit toutefois remettre des diagnostics valides, présenter l'audit requis et accepter que le prix reflète la performance du bien.
En résumé pour vendre une passoire thermique
- Environ 17 % du parc résidentiel, soit 5,2 millions de logements, était classé F ou G selon les estimations publiques récentes.
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être remis en location. Les classes F et E suivront respectivement en 2028 et 2034.
- L'audit est obligatoire à la première visite pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G.
- Une rénovation ciblée peut réduire la décote, mais un prix cohérent et un dossier technique complet restent indispensables pour vendre dans de bonnes conditions.
Peut-on encore vendre une passoire thermique après la réforme du DPE ?
La réponse est oui. La loi Climat et Résilience organise des restrictions progressives pour la location, sans instaurer d'interdiction de vendre. Un propriétaire peut donc céder un bien énergivore en l'état à un acquéreur occupant ou à un acheteur-investisseur.
La situation locative influence pourtant directement la demande. Depuis janvier 2023, les logements G dont la consommation dépasse 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré et par an sont exclus du marché locatif. Depuis le 1er janvier 2025, cette interdiction couvre tous les logements de classe G.
Une classe F correspond en principe à une consommation d'énergie primaire comprise entre 330 et 420 kWh/m²/an. Au-delà de 420 kWh/m²/an, le logement entre en classe G, sous réserve du niveau d'émissions de gaz à effet de serre qui peut aussi dégrader la note. Les seuils servent de repère, mais le DPE repose sur une méthode de calcul normalisée et non sur les seules factures.
La réforme appliquée en 2026 modifie par ailleurs le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du diagnostic. Certains logements chauffés à l'électricité peuvent obtenir une meilleure étiquette. Avant de lancer une vente, il est donc prudent de vérifier si un DPE récent doit être actualisé selon les règles alors en vigueur.
Quelles obligations respecter pour vendre un logement classé F ou G ?
Les obligations du vendeur commencent avant la diffusion de l'annonce. Celle-ci doit afficher la classe énergétique et la classe climat du bien. Elle doit aussi faire apparaître la mention relative à une consommation excessive lorsque le logement est classé F ou G.
Le DPE doit être annexé à la promesse de vente, puis à l'acte authentique. Sa durée de validité est généralement de dix ans. Les diagnostics réalisés selon les anciennes méthodes ont toutefois perdu leur validité selon un calendrier transitoire, ce qui impose de contrôler leur date d'émission.
Depuis la réforme de 2021, le DPE juridiquement opposable peut engager la responsabilité du diagnostiqueur, mais aussi celle du vendeur en cas d'information sciemment dissimulée. Une surface erronée, des équipements mal décrits ou l'absence de factures de travaux peuvent fausser le résultat. Il faut donc remettre au diagnostiqueur les preuves disponibles sur l'isolation, les fenêtres, le chauffage et la ventilation.
Les obligations liées au DPE d'un logement énergivore ne créent aucune obligation générale de rénover avant la vente. Elles imposent surtout une information loyale. Le bien peut être vendu avec ses défauts énergétiques dès lors que l'acquéreur les connaît.
Comment l'audit énergétique réglementaire informe-t-il l'acquéreur ?
Depuis avril 2023, le audit énergétique réglementaire accompagne la vente des maisons individuelles et des immeubles détenus par un seul propriétaire lorsqu'ils étaient classés F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation concerne aussi les biens classés E. Le document doit être remis dès la première visite.
L'audit ne se confond pas avec le DPE. Il propose plusieurs parcours de travaux, estime les gains d'énergie et donne des ordres de grandeur de coût. Il peut prévoir une rénovation en une étape ou un parcours progressif, avec l'objectif d'atteindre au moins la classe B dans le scénario le plus ambitieux.
L'acquéreur n'est pas tenu de réaliser les travaux décrits. L'audit sert à éclairer son consentement et sa négociation. Un dossier qui distingue clairement l'urgence des travaux, les aides éventuellement mobilisables et les postes déjà rénovés évite qu'un chantier maîtrisé ne devienne un volcan de coûts supposés.
Quelle décote immobilière prévoir pour une passoire thermique ?
La décote liée à la performance énergétique varie fortement selon la localisation, le type de logement et l'état général du bâti. Dans les secteurs tendus, une maison bien située peut conserver une large part de sa valeur malgré une mauvaise étiquette. Dans une zone où l'offre est abondante, le coût de la rénovation pèse plus lourdement.
Le marché compare le prix demandé avec celui de logements rénovés, puis retire le budget des travaux, une marge d'incertitude et le temps nécessaire au chantier. La décote dépasse donc souvent le montant brut d'un devis. Elle intègre l'inconfort, l'impossibilité temporaire de louer et le risque de découvrir des désordres après ouverture des murs.
Un prix fixé à partir de ventes comparables doit isoler l'effet du DPE. Comparer une maison G de 120 m² avec une maison rénovée de même surface conduit à une estimation trompeuse si l'isolation, le chauffage et les menuiseries diffèrent. Les devis récents et les factures de charges aident à objectiver l'écart.
La fixation du prix demande aussi de rapprocher le bien des références réellement disponibles dans le quartier. Les méthodes pour vérifier le prix d’un logement avant une offre permettent de mieux lire les écarts entre annonces et transactions.
Faut-il vendre en l'état ou réaliser des travaux avant la vente ?
Le choix entre vendre en l'état ou rénover avant la vente dépend de la nature des défauts et du profil probable de l'acheteur. Des travaux simples, documentés et cohérents peuvent améliorer l'attractivité. Une rénovation lourde, lancée sans étude technique ni maîtrise des coûts, peut en revanche retarder la mise en vente.
Les travaux avant la vente liés au DPE sont plus efficaces lorsqu'ils traitent un poste déterminant. L'isolation de la toiture, le remplacement d'une chaudière vétuste ou l'installation d'une ventilation adaptée peuvent modifier la consommation calculée. Le gain dépend toutefois de l'ensemble du bâtiment et doit être vérifié par une simulation ou un nouveau diagnostic après travaux.
| Situation du bien | Option souvent étudiée | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Défaut ciblé et devis maîtrisé | Réaliser les travaux avant la mise en vente | Conserver factures, fiches techniques et attestations |
| Rénovation globale nécessaire | Vendre en l'état avec un audit détaillé | Ajuster le prix au coût et au délai du chantier |
| Bien destiné à la location | Chiffrer le parcours vers une classe louable | Anticiper les échéances de 2028 pour les logements F |
Le vendeur qui rénove doit faire établir un nouveau DPE une fois les travaux achevés. Une amélioration annoncée sans diagnostic à jour ne peut pas remplacer l'étiquette officielle. À l'inverse, vendre en l'état reste une solution transparente si le prix, l'audit et les documents techniques reflètent fidèlement l'ampleur de la rénovation énergétique.
La vente d'un logement F ou G repose donc sur une information complète et sur un prix raccord avec son usage futur. L'interdiction de location et non de vente transforme la négociation, sans fermer le marché aux propriétaires vendeurs. Un dossier précis réduit les incertitudes de l'acquéreur et sécurise la transaction.