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Loi ALUR : où en sommes-nous ?
18/09/2014

 

Presque 6 mois après l’entrée en vigueur de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, nous sommes toujours en attente de la parution d’un grand nombre de décret.

Faisons la lumière sur quelques dispositions en vigueur à ce jour.

1. PREAVIS REDUIT : FIXATION DES ZONES « TENDUES »


Pour rappel, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, loi « ALUR », a modifié l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, notamment en ce qui concerne le délai de préavis que doit respecter le locataire lorsqu’il donne congé.

En sus, des cas de préavis réduits déjà existants, il a été rajouté la possibilité de bénéficier d’un préavis réduit lorsque le logement est situé dans une zone dite « tendue ».

Ces zones « tendues » ont été définies par le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014, publié au Journal Officiel du 31 juillet. Il s’agit en fait des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants dont la liste a été publiée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

Sont ainsi concernés par ces mesures, les logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Le décret est entré en vigueur le 1er août 2014, pour une durée d’un an.

Cette disposition s’applique aux baux conclus – renouvelés – ou tacitement reconduits à compter du 27 mars 2014.

Exemples : Un contrat de location vide signé le 15 mai 2008, s'est reconduit le 15 mai 2011, puis le 15 mai 2014. Il est donc désormais soumis à la loi ALUR (car dernier renouvellement après le 27 mars 2014). Le locataire peut donc demander le bénéfice du préavis réduit à un mois si le logement se situe dans une zone tendue.

En revanche, si le contrat de location a été signé le 28 janvier 2008, s'est reconduit le 28 janvier 2011, et enfin le 28 janvier 2014. Il reste soumis à l'ancienne loi. Il ne sera soumis à la loi Alur que le 28 janvier 2017.

 

Retrouvez ICI une note sur l'application du préavis réduit pour les baux conclus avant la loi ALUR du 27 mars 2014.

 

2. ENCADREMENT DES LOYERS : MARCHE ARRIERE !


"Encadrer par la loi les montants des loyers" lors de "la première location ou à la relocation, dans les zones où les prix sont excessifs", était l'engagement n° 22 de François Hollande.

L’encadrement des loyers lors de la conclusion et du renouvellement des baux devait être établi par le biais de loyers médians fixés par le préfet et calculés à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire des loyers (OLAP). Mais… seul huit des 19 OLAP avaient des résultats suffisants pour calculer les loyers médians.
Selon la directrice de l’OLAP, Geneviève Prandi, "c'est au bout de deux ans minimum de travail d'un observatoire qu'on est théoriquement prêt à encadrer les loyers".

Face à ce cafouillage, fin août, le gouvernement annonce de limiter à la seule ville de Paris, « à l’automne » et « à titre expérimental »... avant que d’autres communes ne réclament le droit de l’appliquer elles aussi.

Au final, le décret annuel qui limite la hausse des loyers à la relocation pourrait être plus efficace que ce dispositif complexe, d'autant que le loyer payé par le locataire précédent sera désormais inscrit sur le bail -- une obligation créée par la loi Alur.

 

3. EVOLUTION DES LOYERS DES LOGEMENTS VACANTS ET DES CONTRATS RENOUVELES.: FIXATION DES ZONES « TENDUES »


L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. »

Le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 est paru au Journal officiel du 31 juillet 2014.

Les communes concernées par cette disposition sont les mêmes que celles vues au premier article : Il s’agit des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants.

Par dérogation à ce principe, le loyer peut être réévalué « librement » – mais dans certaines limites et conditions – dans les cas suivants :
- Réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire manifestement sous-évalué
- Logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer

Le décret est entré en vigueur le 1er août 2014, pour une durée d’un an.

 

 
4. PLAFONNEMENT DES HONORAIRES DE LOCATION : 


Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, paru au JO le 6 août suivant, fixe le montant d’honoraires maximum pouvant être imputé au locataire pour les baux, nus ou meublés, soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les honoraires de location doivent être détaillés de la manière suivante :

  • Honoraires afférents à la visite du preneur, à la constitution de son dossier et à la rédaction du bail : partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant TTC à la charge du preneur ne peut être supérieur à celui imputé au bailleur et est plafonné.

Ainsi les honoraires pouvant être réclamés au locataire pour cette prestation varient selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien loué ; les zones étant définies par l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation


- Zone très tendue : Paris et certaines communes du 78, 92, 93, 94 et du 95 : 12 € TTC /m² de surface habitable.

- Zone tendue : communes où s’applique la taxe sur les logements vacants à l'exclusion des communes situées en zone très tendue visées ci-avant : à 10 € TTC par m² de surface habitable.

- Zone non tendue : le reste du territoire : à 8 € TTC par m² de surface habitable.

  • Honoraires de réalisation de l’état des lieux : partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant TTC à la charge du preneur ne peut être supérieur à celui imputé au bailleur et est plafonné.

- 3 € TTC par m² de surface habitable quel que soit la zone

  • Honoraires d’entremise et de négociation : libres mais à la charge du bailleur uniquement.

Ainsi, suivant les zones, les plafonds globaux s’établissent à 15 € TTC, 13 € TTC et 11 € TTC.

Ces plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier par arrêté du ministre chargé du logement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers.

Ces dispositions sont applicables pour tous les baux signés à compter du 15 septembre 2014.

 

 

Pour tout renseignements supplémentaires, contactez-nous au : 01 30 88 87 12