Location et Gestion d’Habitations, Bureaux, Commerces et Entrepôts

01 30 88 87 12

Loi PINEL : les nouvelles de novembre 2014
12/11/2014

La loi PINEL du 18/06/2014 est venue modifier certains articles du Code du Commerce régissant les baux commerciaux.

Depuis, le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, a été publié au Journal officiel le 5 novembre. Il comporte trois axes principaux :

- La répartition des charges entre le bailleur et le locataire
- Les obligations d’informations incombant au bailleur
- Les modalités du congé par LRAR

 

1. La répartition des charges entre le bailleur et le locataire.

Désormais la répartition n’est plus libre. Ainsi, ne sont pas récupérables :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

Cette interdiction vise tant les parties communes de l’immeuble que le local loué. Pour rappel, l’article 606 prévoit : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Néanmoins selon la jurisprudence cette liste n’est pas limitative.

 

  • Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.

 

  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble.

Toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

 

  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.

 

  • Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 05 novembre 2014.

 

2. L’obligation d’information du bailleur

  • Le contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant la répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges adressé au locataire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’état récapitulatif annuel devra être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il a été établi. Pour les immeubles en copropriété, il doit être communiqué au locataire dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété de l’exercice annuel. Le bailleur sera tenu de communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

  • Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communiquera à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.


Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 05 novembre 2014.

 

3. Les modalités du congé par LRAR

L’article L 145-9 du Code du Commerce prévoit que le congé peut être dorénavant délivré par LRAR.
Le décret du 03 novembre vient préciser la date de prise en compte du congé : il s’agit de la date de la première présentation de la lettre, qu’elle soit délivrée ou non. Ainsi, si le locataire ou le bailleur refuse le congé ou ne le réclame pas, celui-ci sera réputée avoir été reçu.


Cet article s’applique aux contrats en cours à la date de publication du présent décret.