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L'encadrement annuel de l'évolution des loyers dans 28 agglomérations applicable au 1er août 2015
03/08/2015

Le nouveau décret annuel d'encadrement de l'évolution des loyers est paru au journal officiel du 31 juillet 2015. Il s'applique dès le 1er août pour un an (soit jusqu'au 31 juillet 2016). Il remplace celui de 2014 qui était appliquable jusqu'au 31 juillet dernier mais reste sensiblement identique.

Pour rappel, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. »

Le décret fixe ainsi un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements (nus ou meublés) situés dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).

 

          1.1 Nouvelle location :


Le décret est applicable aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location.

Exclusions : Sont exclus du champ d'application de la présente section les logements vacants suivants :
a) Les logements faisant l'objet d'une première location ;
b) Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Principe : Lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé en fonction de l’indice IRL.
Attention, cette révision ne peut intervenir que si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location.
La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Dérogations : Le loyer du nouveau contrat de location pourra être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :
1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire (ou au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement) des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé selon l’indice IRL.
3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

           1.2 Renouvellement du bail :

  
Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites de la variation de l’indice IRL.
Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

 

           1.3 Dispositions communes au 1.1 et 1.2 :

 
Pour l'application de ces mesures, le décret apporte les précisions suivantes :

- Loyers manifestement sous-évalués :
Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. (Décret n°90-780 du 31 août 1990)
Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables devront être jointes au contrat.


- Travaux d'amélioration :
Est exclu du montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou à une majoration du loyer en application d'une convention de travaux.
Le coût des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.


- Loyer faisant l'objet d'une réévaluation lors du départ de l'ancien locataire :
Le décret précise que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l'objet d'une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.