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La colocation: formalités et règlementation
06/02/2017


La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 l'article 8-1 portant sur la colocation.
La colocation est la location d’un logement à plus d’une personne (étudiants et concubins). Les couples mariés ou pacsés ne sont pas concernés. Elle est possible sous deux régimes : elle peut être formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur.


Retour sur la règlementation dans ses grandes lignes. 
 

  • 1. COLOCATION AVEC UN BAIL UNIQUE

Ce mode de location est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui régit également les locations "classiques". La présence de plusieurs colocataires implique cependant quelques règles particulières :
  
•  Le contrat doit être signé par tous les locataires, assurant à chacun les mêmes droits et obligations. Un habitant du logement qui n’apparait pas sur le bail n’est pas considéré comme titulaire du bail mais comme un simple occupant et n’a ainsi aucun droit ni titre.

•  Le loyer n'est pas divisé entre les colocataires. Le bailleur est donc en droit d'en demander le paiement en totalité et en une seule fois. Si le bail de colocation contient une clause de solidarité, chaque colocataire peut être tenu au paiement de la totalité du loyer, à charge pour lui de se retourner par la suite vers les autres colocataires.

•   S'agissant du paiement des charges, les parties ont deux options :
                 - soit elles sont calculées sur les dépenses réelles et donc payées au moyen de provisions faisant l'objet d'une régularisation annuelle;
                 - soit payées au moyen d'un forfait, et dans ce cas, ne donnent pas lieu à une régularisation ; le forfait peut toutefois être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.

•  Chaque colocataire est libre de donner congé indépendamment des autres.
Le loyer n'est pas diminué en cas de départ d'un colocataire. Le locataire sortant reste donc solidaire des colocataires restants, si le bail le prévoit. En outre, il ne peut pas demander à ce que tout ou partie du dépôt de garantie lui soit rendu. Celui-ci n'est en effet restitué qu'à la libération complète des lieux.
 

• La clause de solidarité entre colocataires
Il s'agit d'une clause indiquant que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges, ainsi que des dégradations locatives éventuelles.

Dans le cadre d'une colocation avec un bail unique, la clause de solidarité s’éteint désormais avec l’arrivée d’un nouveau colocataire. La loi précise ainsi que celui qui s’en va est délivré de cette obligation de solidarité à l’issue de son préavis dès lors que son remplaçant est inscrit sur le bail de colocation.
Dans le cas contraire, cette solidarité s’éteint six mois après la fin du préavis du locataire sortant. (A noter que le bailleur n’a aucune obligation d’accepter le nouveau locataire proposé par le colocataire sortant).

Note : en cas de location à des époux ou à des partenaires pacsés ayant demandé l’application des dispositions de l’article 1751 du code civil, la solidarité perdure jusqu’à la transcription du divorce en marge du registre d’état civil ou jusqu’à l’enregistrement de la dissolution du PACS en marge de l'acte de naissance de chaque partenaire. Une clause de solidarité peut toutefois être prévue dans le bail mais sa durée n'est pas limitée à 6 mois comme dans le cadre d'une colocation ;
 

• Le dépôt de garantie reste « collectif »
Le dépôt de garantie est la plupart du temps rassemblé par tous les colocataires au moment de la signature pour être remise au bailleur.
Un colocataire qui quitte le logement ne peut exiger de se voir restituer sa part du dépôt de garantie avant la fin du bail ; et à la fin du bail, le propriétaire n'est pas obligé de restituer le dépôt en autant de parts que de colocataires.
À défaut d'accord amiable avec les autres colocataires, celui qui déménage devra donc attendre la fin du bail pour récupérer son dépôt de garantie.

 

2. COLOCATION AVEC PLUSIEURS BAUX


Une colocation peut être établie dans un logement (maison ou appartement) en concluant plusieurs baux portant chacun sur une seule pièce de ce logement. Chaque colocataire est alors seul signataire de son bail. Il dispose de la jouissance exclusive de cette pièce (chambre) et d’un droit d'usage des pièces communes à tous les colocataires (cuisine, salle de bains...).

L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation ».


• Application des règles relatives à la division de logement

En application de l'article L. 111-6-1, chaque pièce louée à l'usage exclusif d'un colocataire doit :
          - disposer d'une superficie et d'un volume habitables d'au moins respectivement 14 m² et 33 m3. Les installations ou pièces communes (cuisine, salle de bains…) ne peuvent pas être prises en compte dans le calcul de la superficie et du volume habitables.
          - être pourvue d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique. Cela suppose que chaque pièce à l'usage exclusif d'un colocataire dispose d'un élément d'équipement comme un lavabo.
          -avoir fait l'objet d'un repérage des produits et matériaux contenant de l'amiante ou du diagnostic plomb s'ils sont requis.


• Fixation des loyers de chaque contrat

Le bailleur dispose d'une certaine liberté pour fixer de loyer de chaque contrat mais la somme de ces loyers ne peut dépasser le loyer qui aurait dû être fixé dans le respect du loyer de référence majoré si un seul contrat avait été conclu.
Il ne peut donc pas être recouru à la colocation formalisée par le conclusion de plusieurs baux afin de contourner le mécanisme de plafonnement des loyers prévu par la loi.


• Normes de peuplement
Les normes de peuplement prévues par l'article R. 831-13-1 du code de la sécurité sociale s’appliquent à la colocation (le logement doit être d'une superficie habitable d'au moins 9 m² pour une personne seule, 16 m² minimum pour 2 personnes et augmentée de 9 m² par personne supplémentaires).


• Colocation meublee
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé. En cas de colocation meublée, il convient donc de vérifier que chaque pièce louée à l'usage exclusif d'un colocataire soit équipée de manière à pouvoir être utilisée comme chambre (une literie avec couette ou couverture, des luminaires, rangements…)
Il en est de même des pièces communes. (ex : table, chaises, four, réfrigérateur, vaisselles, etc
Tous ces éléments d'équipements doivent en outre être adaptés au nombre d'occupants du logement.

 

Vous l'aurez compris, la mise en (co)location de son bien implique d'être précis et rigoureux !

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