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Fiscalité de la location meublée
17/10/2016

La location meublée intéresse de plus en plus de propriétaires et fait l'objet d'une fiscalité particulière.


Le propriétaire-bailleur doit en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers (comme c'est le cas pour les locations vides).

Selon le montant des loyers, les règles de déclaration et d'imposition sont différentes. Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), deux options sont possibles : soit le bailleur est imposé sur la moitié des recettes, soit il les diminue en appliquant un système de déduction des charges et d'amortissements.

Enfin en tant que loueur en meublé professionnel (LMP), le système de déduction porte sur les revenus globaux.

 

I. LA FISCALITE DU MICRO-BIC :

Si le montant des loyers charges comprises perçus ne dépasse pas 32 900 €, le bailleur est soumis à un régime d'imposition forfaitaire, dit micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-bic)ou micro-entreprises.
Une déclaration simplifiée
Ce régime est simple puisqu'il suffit d'indiquer le montant des recettes perçues au cours de l'année sur la déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes comprennent les loyers et charges, c'est-à-dire toutes les sommes perçues du locataire.
Le fisc applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 %. Le propriétaire est donc imposé sur 50 % de ses recettes. Le taux d'imposition dépend alors de son taux marginal d'imposition (c'est-à-dire du montant total de ses revenus.)
Attention, en contrepartie le propriétaire ne peut déduire aucune charge (intérêts d'emprunt, travaux, réparations...).
En conclusion, ce régime est donc intéressant si les charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-delà, le régime réel est plus attractif.
(A noter : dans le cas des locations saisonnières, la règle fiscale est la même : en principe 50 % d'abattement jusqu'à 32.900 €. Toutefois pour les chambres d'hôtes, les gîtes ruraux et les meublés de tourisme, l'abattement est de 71 % (et non 50%) et s'applique jusqu'à 82 200 € de recettes par an.)

 

II. LE REGIME REEL :


Au-delà de 32 900 € de recettes par an en 2015, ou sur option, le propriétaire est soumis à un régime réel d'imposition.
Il doit donc déclarer ses recettes et charges pour leur montant réel.
Les charges déductibles
Sont déductibles des loyers perçus les charges suivantes :
- Les frais d'établissement, tels que les frais de notaire, de constitution de société, etc.
- Les frais d'entretien et de réparation
- Les impôts locaux
- Les frais de gestion et d'assurances
- Les intérêts d'emprunt
- L'amortissement du mobilier et des améliorations : sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.
- L'amortissement des locaux : le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie.

Exemple : pour un logement dont la durée de vie est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien. Pour un logement acquis 200 000 €, on peut déduire chaque année 4 000 € du montant des loyers.

Ce régime est plus complexe que le micro-Bic puisque le propriétaire doit tenir une comptabilité. De plus il doit remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

L’option pour le régime réel : Le propriétaire-bailleur peut volontairement opter pour ce régime, et ce avant le 1er février de l'année pour laquelle il souhaite bénéficier de ce régime (le 1er février 2017 pour les loyers de 2016). L'option est valable deux ans, et se reconduit tacitement si le propriétaire ne la résilie pas.

 

III. LES EXONERATIONS :


Louer une pièce de sa résidence principale :
Le propriétaire est exonéré s’il donne en location une ou plusieurs pièces de son habitation principale sous respect des conditions cumulatives suivantes :
- le logement doit continuer de constituer la résidence principale du propriétaire-bailleur ;
- la ou les pièces louée(s) constituent la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire (le locataire doit pouvoir justifier d'un contrat de travail saisonnier ou d'un CDD d'usage).
- le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables. Pour les baux conclus en 2016, le loyer ne doit pas dépasser 184 € par an et par mètre carré en Ile-de-France et 135 € par mètre carré et par an dans les autres régions. Ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année.

Exemple à Paris : un propriétaire loue dans sa résidence principale une chambre de 15 m² à un étudiant. Pour être exonéré d'impôt, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser en 2016 (184 x 15) / 12 = 230 €.

Les chambres d'hôtes :

Un propriétaire donne en location à la semaine ou au mois des chambres d'hôtes à des personnes. Les recettes de ces locations ne doivent pas dépasser 760 € par an (or prestations annexes telles que petits déjeuners, internet etc.) En revanche, si les recettes dépassent 760 € par an, il est imposé sur la totalité des recettes tirées  de la location, y compris les prestations annexes.

 

IV. LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) :


Pour être loueur en meublé professionnel, il faut remplir les trois conditions cumulatives suivantes :
- Les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23 000 €.
- Les recettes annuelles du LMP doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
- Le loueur est inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP (s’adresser au greffe du tribunal de commerce du lieu d’exercice de l’activité).

Les avantages du loueur en meublé professionnel:
o Imputation des déficits
En tant que LMP, le propriétaire bailleur peut déduire l'éventuel déficit sur son revenu global de l'année et ce sans limitation de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement. Il peut toutefois profiter du système des amortissements (faculté de déduire une partie du prix du bien des recettes locatives), à conditions qu'ils ne soient employés que pour réduire ou ramener le bénéfice à zéro. L'excédent de déficit est ensuite reporté sur ses revenus des six années suivantes.
o Plus-values professionnelles
Le loueur bénéficie du régime des plus-values professionnelles, qui est plus avantageux que celui des plus-values des particuliers. Ainsi, il est totalement exonéré de taxation en cas de vente d'un logement loué depuis au moins cinq ans et si les recettes n’excèdent pas 90.000 €.
o Impôt de solidarité sur la fortune
Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'ISF.

 

V. RAPPEL : LE CONTRAT DE LOCATION MEUBLEE


La loi ALUR a (re)précisé les conditions du contrat de location meublée :

Durée du bail et congé :
La durée est d’un an minimum. À défaut de congé délivré par l’une ou l’autre des parties, le bail se reconduit tacitement pour une durée d’un an. Le congé doit être délivré par LRAR, ou signifié par exploit d’huissier.
Le délai de préavis est de :
- 1 mois pour le locataire; il peut être envoyé à tout moment même s’il s’agit d’un bail étudiant
- 3 mois avant l’échéance du bail pour le propriétaire.

Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il doit motiver son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Le propriétaire doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
A la différence de la location vide, le congé pour vente ne vaut pas offre de vente au profit du locataire : ce dernier ne dispose d'aucun droit de préemption et n'est donc nullement prioritaire sur la vente.

Bail meublé consenti à un étudiant :
Lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable.
Ni le propriétaire ni le locataire n’a besoin de donner congé puisque le terme est prévu dès la signature du bail.

Dépôt de garantie :
Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges.

Loyer :
Dans les zones « tendues », les dispositions de l’encadrement et du blocage des loyers des locations nues sont applicables aux locations meublées. Toutefois les loyers de référence ne sont pas les mêmes que pour les locations nues. Les règles de révision du loyer de l’article 17-1 I de la loi et celles relatives à la fixation du loyer lors du renouvellement du bail sont applicables aux baux meublés.

Charges locatives :
Les charges locatives sont récupérables soit :
- selon une provision mensuelle avec une régularisation (article 23 de la loi).
- selon un forfait de charges qui peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer lui-même. 

D’autre part, depuis la loi ALUR, de nombreuses règles applicables à la location nues s’appliquent désormais à la location meublée :
o l’état des lieux (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989)
o Les diagnostics techniques obligatoires (art. 3-3)
o Les clauses réputées non écrites (sauf celle relative à la reconduction tacite) (art. 4)
o Le mode de répartition des honoraires de location (honoraires d’entremise et de négociation, de visite, de constitution du dossier du locataire, de rédaction du bail et d’établissement de l’état des lieux (art. 5 I)
o Les obligations du bailleur et du locataire (art.6 et 7)
o Les délais de prescription d’une et trois années (art 7-1)
o La colocation, la sous-location et la cession du bail (art. 8 et 8-1)
o Les règles en matière de révision de loyer (art 17-1 I)
o Le décret de blocage des loyers (art. 18)o La mise en conformité aux critères
de décence (art. 20-1)
o Le dépôt de garantie (sauf en ce qui concerne son montant) (art. 22)
o Le cautionnement (art 22-1)
o Les documents pouvant être demandés au candidat locataire (art. 22-2)
o La clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie (art. 24)
 

Enfin, le décret publié le 5 août 2015 liste le mobilier minimum obligatoire. Retrouvez ici notre article consacré audit décret. Cette mesure s'applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er septembre 2015.